Det er populært som aldrig før at købe en andelsbolig. Og forståeligt nok. Prisen er nemlig generelt lavere end på en ejerbolig. Men de færreste er klar over, at reglerne for køb af andelsbolig adskiller sig væsentligt fra køb af ejerbolig. Så hvor kan det gå galt? Og hvad skal du passe på, når du køber andelsbolig?
Hvad skal du vide ved køb af andelsbolig?
Andelsboligmarkedet er den klart mest indviklede del af boligmarkedet herhjemme. Det skyldes, at du teknisk set ikke køber en bolig, men en andel af en forening når du ”køber en andelsbolig”. Og i den andel ligger brugsretten til boligen.
Det betyder, at det minder mere om at købe en aktie i et firma, end om at købe en ejerbolig. Derfor skal du sørge for, at du sætter dig ind i både foreningens vedtægter og foreningens regnskab, inden du slår til og køber.
Er økonomien sund i Andelsboligforeningen?
Økonomien i Andelsboligforeningen er ekstrem vigtig. Netop fordi du køber en andel af denne forening. Det er vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens regnskab, og ser på, om økonomien er sund før køb af andelsbolig.
Sker der noget, der betyder, at foreningen ikke kan betale sine afdrag, må den lukke. I så fald står du uden bolig. Og selvom du ikke hæfter for foreningens gæld, er du stadig forpligtet til at betale den månedlige boligafgift. Også selvom du ikke længere bor der.
Derfor er det vigtigt, at du kigger efter følgende:
- Har foreningen underskud i regnskabet?
- Hvor stor er gælden i forhold til ejendommens værdi?
- Hvilke lånetyper er der valgt til finansiering? Er det gode lån med en fast rente, eller er det flexlån, hvor renten pludselig kan stige – eller er det lån med renteswap?
- Er der sat penge nok til side til løbende vedligeholdelse af ejendommen?
Kend vedligeholdelsesplanen for ejendommen
Der bruges ikke tilstandsrapport ved køb af andelsbolig, som du kender det fra ejerboliger. I stedet har en del af Andelsboligforeningerne udarbejdet en vedligeholdelsesplan, der beskriver, hvilken stand ejendommen har. Samtidig beskriver den planen for, hvad der skal laves af vedligeholdelsesarbejde i fremtiden. Der er både en tidsplan for hvornår arbejdet skal udføres og en beskrivelse af økonomien i arbejdet.
Hvis der er en vedligeholdelsesplan, skal du sørge for at gå vedligeholdelsesplanen grundigt igennem, så du kan se, om der kommer store vedligeholdelsesprojekter i den nærmeste fremtid.
Det er også vigtigt at undersøge, om disse projekter kræver, at foreningen vil optage yderligere lån. Lånet vil betyde, at boligafgiften kan stige i Andelsboligforeningen. I så fald skal du sørge for, at du sætter penge af i dit budget til at dække disse omkostninger, når de kommer.
Hvordan fastsættes prisen for andelsboliger?
Prisen af andelsboligen fastsættes på generalforsamlingen i Andelsboligforeningen. Dette prisloft kaldes maksimalprisen.
Hvis sælger har forbedret andelslejligheden – og hvis forbedringerne er godkendt af Andelsboligforeningen kan sælger indhente en vurdering af forbedringerne. Hvis forbedringerne er vurderet til eksempelvis kr. 20.000, vil sælger kunne sætte andelsboligen til salg for maksimalprisen + kr. 20.000.
Sælger må gerne sætte prisen lavere end maksimalprisen – men ikke højere (forbedringer undtaget).
Der er mulighed for at bruge tre forskellige måder at fastsætte maksimalprisen på en andelsbolig ifølge Andelsboligforeningsloven. Den kan fastsættes ud fra foreningens oprindelige anskaffelsespris for lejligheden, ud fra en Valuarvurdering eller på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering. Til dette lægges værdien af forbedringer og fast inventar, som er udført i den periode, den nuværende ejer har boet i andelsboligen.
Maksimalprisen er kun et loft. Der er intet i vejen for, at boligen kan sælges billigere. Det er vigtigt at være opmærksom på ved køb af andelsbolig. For hvis du køber for dyrt i forhold til hvad andre tilsvarende lejligheder i området sælges til, kan du risikere, at du ikke kan få samme pris igen ved et salg.
Din egen økonomi ved køb af andelsbolig
Når du laver dit private budget i forbindelse med køb af andelsbolig, er det vigtigt, at du husker på, at vilkårene for andelsboligejere er anderledes end for boligejere.
Du betaler ikke ejendomsskat, når du er andelsboligejer. Men til gengæld får du heller ikke personligt fradrag for Andelsboligforeningens renteudgifter. Ved ejerbolig får du rentefradrag for lånet til ejendommens fulde værdi.
Men ved en andelsbolig betaler du i stedet en månedlig boligafgift til foreningen, der blandt andet dækker over afdrag på ejendommens lån. Der er ingen fradrag for boligafgiften og dermed heller ingen fradrag på renterne på lånet.
Det betyder, at du udelukkende får fradrag for renterne på dit lån til andelskøbet. Samtidig er det værd at vide ved køb af andelsbolig, at et andelsboliglån typisk har en højere rente end boliglån til ejerbolig i din bank eller et realkreditlån.
Undgå penge under bordet
Det er meget udbredt, at det forventes, at du giver en oftest pæn sum penge under bordet ved køb af andelsbolig. Det er et forsøg på at omgås de regler, der sætter grænser for maksimalprisen.
Det foregår oftest ved, at man køber et skab eller en kommode af den tidligere ejer til en absurd overpris. Men det er vigtigt at forstå, at uanset hvordan det foregår, er det ulovligt. Hvis du køber inventar med, må det ikke være dyrere end markedsprisen. Og sælger skal lave en opgørelse over, præcist hvordan beregningen er lavet.
Overtrædelse af dette kan medføre fængselsstraf til både sælger og køber. Derfor er det vigtigt, at du er opmærksom på, om du betaler for meget.
Skal vi give dig ro i maven omkring dit køb af andelsbolig?
Har du svært ved at gennemskue om den andelsbolig, du kigger på, er et godt køb? Så lad os hjælpe dig. Vi giver hvert år mere end 500 boligkøbere ro i maven omkring deres boligkøb.
Og de har ellers nok at bekymre sig om ved køb af andelsbolig. For selvom der er mange gode andelsboliger her til lands, fraråder vi handlen ved cirka en tredjedel af alle de andelsboliger, vi kigger på. Kontakt os her eller ring til os for køberrådgivning ved dit boligkøb!
Med vores andelsbolig-analyse får du en grundig analyse af Andelsboligforeningen og dens økonomi. Vi anbefaler at du tilkøber et online møde for en gennemgang af analysen. Det giver dig et bedre overblik samt mulighed for at stille spørgsmål. Vores Andelsbolig Analyse inkl. online-møde koster kun kr. 4.995 inkl. moms. Og du får en klar anbefaling om, hvorvidt den pågældende andelsbolig er et godt køb eller ej.
